作為產(chǎn)業(yè)承載體的工業(yè)地產(chǎn)，正在跟隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的腳步進(jìn)行自我革新，從新中國**早的蛇口工業(yè)園到蘇州高新技術(shù)園區(qū)再到總部基地，一般制造業(yè)向高附加值產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，而所附著的廠房需要改造為新的功能設(shè)施。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、執(zhí)行董事陳仲偉認(rèn)為，“中國經(jīng)濟(jì)正處于投資拉動轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動，這些需求都在推動原先從事生產(chǎn)功能的廠房在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行改建?！?/p>

實(shí)際上原有工業(yè)用途的物業(yè)改建為其他功能的命題若干年前即已出現(xiàn)，尤其是一線城市中，位于市區(qū)中心范圍內(nèi)原生產(chǎn)企業(yè)（基本皆為國營企業(yè)）在逐步市場化過程中，漸次改建市區(qū)廠區(qū)變?yōu)樯虅?wù)園區(qū)，成為辦公乃至零售、娛樂等其他功能，實(shí)現(xiàn)了土地功能由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)變，更大化地利用了土地價(jià)值。

以上海為例，有數(shù)據(jù)表明上海市國資委監(jiān)管企業(yè)土地總量占上海土地總量的10%以上。在2006 年上海出臺的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約利用工業(yè)用地、加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干意見》即明確要積極利用老廠房促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。

隨后上海一批此類工業(yè)設(shè)施改建基本為商業(yè)、辦公類用途。商辦類設(shè)施單位租金增長潛力很大。雖然辦公類物業(yè)受市場波動影響更大，但單位面積租金水平均在廠房的一倍以上。

與老牌一線城市北上廣不同，深圳近年來其新增工業(yè)用地均依靠填海造地及存量土地二次開發(fā)，面對用地緊缺的問題尤為迫切且來得更早。

因此在2009年12月1日，深圳率先頒布實(shí)施《深圳市城市更新辦法》，俗稱“三舊改造”，包含了“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊。由此訴諸工業(yè)性用地城市更新計(jì)劃，改變原來的建筑容積率并引入其他包括商業(yè)、住宅類的土地使用性質(zhì)不失為務(wù)實(shí)的一種創(chuàng)新方式。

如位于深圳南山的萬科云城，調(diào)整原有土地規(guī)劃加入商辦配套部分后，使得不可分割銷售的產(chǎn)業(yè)部分面積占項(xiàng)目60%～70%，在限定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上由企業(yè)認(rèn)購。此外配套部分占30%～40%，這部分可以分割對外銷售（30年用權(quán)）。

不難看出，一線城市的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目改造多是以舊改新，原因是由于一線城市工業(yè)土地供應(yīng)有限，地方政府日漸趨向于嚴(yán)格控制所入駐企業(yè)資質(zhì)、創(chuàng)收情況，而并非聚焦于開發(fā)新的土地。

這點(diǎn)與二三線城市的工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不同，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，從近10年主要一二線城市的工業(yè)土地（一手）價(jià)格比較可以發(fā)現(xiàn)，其復(fù)合增長率分別達(dá)到9.1%及10.7%。其中二線城市升幅更大原因在于，二線城市的土地市場仍有比較充分的交易及市場價(jià)格，這種空間也給二三線城市工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型以更多可能性。

“例如蓬勃發(fā)展的電商驅(qū)動諸如物流倉儲、處理設(shè)施的需求，這些功能直接服務(wù)于迅速發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)，成為地方產(chǎn)業(yè)‘騰籠換鳥’的選擇之一?！标愔賯ケ硎尽?/p>

而在2015年3月成為首批跨境電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)之一的杭州，跨境交易中保稅模式的日益火熱催化了跨境電商對于保稅倉的需求。

不過市場的發(fā)展總是充滿各種轉(zhuǎn)折，一種模式帶來收益的同時(shí)必然有其他方面的阻礙成為其在市場博弈中必須涉及的考量，對此世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)中國區(qū)高級董事羅瑾認(rèn)為，“未來全國實(shí)行統(tǒng)一行郵稅或?qū)缇畴娚炭焖侔l(fā)展造成阻礙；冷鏈倉儲的需求缺口明顯，但各地市場成熟階段不同，如何選擇介入時(shí)機(jī)抓住市場爆發(fā)增長的機(jī)會也需要更為細(xì)致的考察?！?/p>